大家好，我是苏北哥！周一好，今天是11月的第三个周一，时间一晃，距离这个月结束仅剩最后12天！总感觉11月份过得太快了，甚至没什么存在感！很多人甚至感觉“那个被救市XZ所包围的银十旺季”并未走远，直到今天，还有很多人、很多文章还在拿10月份南京楼市的数据“说事儿”，而对于11月份，似乎大家有点漠不关心。
01.
真实数据曝光！河西标杆豪宅“四有其三”成交价格创历史新低，仁恒江湾天成房价断崖式下跌1.5万/㎡！
诚如上文，为什么大家对于10月份的楼市行情过分关注，而对于11月份的楼市却有些漠不关心呢？原因分析起来，似乎也是特别简单，9-10月份重磅XZ频出，无论是存量房贷也好，还是降息降准也罢，“强劲的ZC刺激之下，市场应当会有一波反弹和回暖。”
这种思维逻辑符合大多数人的认知惯性和轨迹，于是10月份，在楼市层面可以“炒作”、“宣传”的要点就非常的多，比如四大一线城市10月份新房二手房网签数量突破历史新高、广州10月楼市数据创近3年历史新高；全国10月份新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%，数据上赶超“金九”这个银十可算是2007年以来首次……随着这些言论的频频发出，甚至有媒体在网络上大放厥词：楼市拐点已现。
现在回头来看，南京楼市10月份也被炒得特别厉害，除了XZ带来的侧面刺激效应，当月的成交面积和房价，也成为媒体炒作的一大要点，在媒体提供的南京楼市数据中，南京10月份新房价格达到31142元/㎡，环比9月份涨幅“被形容成了”19.6%；二手房成交均价21617元/㎡，环比9月份涨幅“被形容成了”3.1%。
这组“民间版”数据实在太令人兴奋了，如果南京新房价格在10月份真的上涨了19.6%，那就是铁定的市场猛烈回暖，北哥打心眼里是希望南京楼市能够好起来的。
然而，这组数据却被11月15日，国家统计局70城房价数据给“拨乱反正”了，GX数据显示，南京10月份新房二手房价格非但没有上涨，而且还分别出现了0.6%和0.4%的环比跌幅。
不要说南京，上周五70城房价数据一出，整个全国楼市圈都变得安静下来，拐点论不再有人提及；各种破纪录、创历史的言论也不见了，楼市舆论在“空气忽然安静”的转逆点上，变得务实起来！
在前一段，媒体对楼市的过分夸奖中，南京二手房10月份数据也被单列出来“表扬”。先是夸奖南京二手房的挂牌量缩减，全市挂牌量从曾经高峰状态的18万套，下降到了如今的15万套左右。
然而某种程度上来说，挂牌量的减少，可能并不能直接反映二手房市场的变好或回暖，也有可能是房东端出现了观望情绪，特别是一波强劲的ZC刺激之后，这属于正常的市场反应。
除此之外，再就是夸成交量激增，在之前公布的数据之中，南京10月份的二手房成交量是6476套（含高淳、溧水），比9月份少了近1000套。
也许是为了这版数据给人们留下10月份二手房成交不足的印象，后面立刻有媒体做了补充，说10月份实际上10月份南京因为国庆假期的影响，少了一周的数据，10月南京二手房实际卖了9600套左右，环比9月起码有了31.4%的增长。真是这样吗？如果果真如此，那么这个暴涨行情已经延续到11月份才对，那11月份南京的二手房数据如何呢？
根据我爱我家研究院的数据，11月第二周（11.4-10）南京全市二手房成交量是成交1909套（含高淳、溧水），环比小幅下滑0.8%，我爱我家做出进一步判断，如果11月每周二手房成交量都超过1900套，那么11月份南京二手房成交量大概就是7600套，这比10月份少了近2000套成交量。
关于11月二手房成交价格方面，我爱我家南京研究院“隐去了”，可能比较敏感！而10月份，媒体说南京二手房价格涨了，而国家统计局数字表明南京二手房价格跌了，哪个数据更加靠谱呢？当然是后者。下面来看看具体房源的价格表现。
河西中标杆豪宅房价全线下跌，仁恒江湾城断崖式下跌，单价下跌超1.5万/㎡
其实看近期南京二手房价格是涨是跌，看河西房价就会比较清楚，这里就是南京二手房价的屋脊和风向标，尤其是这里的顶级豪宅次新房，曾经都是10万+/㎡。
最新数据显示，10月份河西四大标杆豪宅，四有其三成交价格出现了大幅下跌，且排名第一的仁恒江湾城甚至断崖式下跌。
提起仁恒江湾城四期江湾天成，在南京豪宅圈可谓无人不晓，其地位甚至与城东紫金山的高尔夫国际花园齐名，2021年之前成交单价都是10万+/㎡的存在，但是就在今年10月份仁恒江湾天成，出现了历史最低成交价格。
10月11日，一套仁恒江湾天成198.72㎡，低楼层4房，以总价1205万成交，折合单价仅60638元/㎡，目前这套房源已经确定为仁恒江湾天成有史以来的最低成交价格。而之前7月份，仁恒江湾天成的房源成交价格还在7.5万/㎡，算起来，跌幅已经超过1.5万/㎡
无独有偶，江湾天成10月16日也成交一套250㎡，中楼层5房，成交总价1630万，折合单价仅65116元/㎡，目前这套房源是仁恒江湾天成成交单价历史“第二低”。
因为10月份的江湾天成成交价连番降低，目前小区成交均价也被拉低至62877元/㎡，绝对的历史低位。
房价下跌的还有仁恒江湾城三期，在9月下旬，该小区出现了近10年以来首套4字头成交房源，房价瞬间回到了2015年。
一套136.38㎡的低楼层4房，666万总价成交，折合单价仅为48834㎡，而8月份仁恒江湾城三期的成交单价还在5.2-6万/㎡，而且可以肯定的是这套4字头房源也是该小区近10年来的最低单价。
仁恒江湾城三期房价由低到高排序
而仁恒江湾城一、二期目前成交均价已经低至4.5-4.8万/㎡，具体房源价格反而跌得不多，低价稳定，高端房源却在大幅下跌，说明河西标杆豪宅仁恒江湾城房价正在加速补跌。
02.
全市多个标杆二手房小区出现历史最低成交价格！
河西中的次新豪宅，除了仁恒江湾城以外，同为标杆天花板的海玥名都，近期成交价格也出现新低。该小区2023年2月曾经创造了93210元/㎡的天价，而今房源成交单价即将“破6进5”。
9-10月，海玥名都连续成交两套房源，其中9月26日成交一套161㎡中楼层3房房源，975万成交，折合单价仅60517元/㎡，单价“破6在即”。
据统计，这套房源是海玥名都今年至今为止成交单价倒数第二低的房源。与此同时10月份海玥名都成交的161㎡3房房源，成交单价为63206元/㎡，也是低价位段成交房源。
河西四大顶豪之一的宏图上水云锦，二期11月最新房源成交价格已经出炉，同样是创造了有史以来最低单价纪录。
一套112㎡高楼层房源于11月2日成交，总价为575万，成交单价仅51261元/㎡。
要知道宏图上水云锦10月份的成交单价还保持在5.7万/㎡，单单只过了一个星期，成交单价就降了仅6000元/㎡。
而宏图上水云锦二期11月5.1万/㎡的成交单价确实与其固有的顶级豪宅的印象不符，要知道去年5月该小区成交价格还冲高至8万+/㎡，今年8月份以前，成交价格也都是6万/㎡以上的存在。
- 下面再来看下河西南！星八客头部项目正荣润峯10月现历史最低成交单价
上周文章也谈过河西南二手房，其中对星八客项目的成交价格行情做了一个排序，两个正荣是星八客的头部项目（正荣滨江紫阙、正荣润峯），其中正荣滨江紫阙目前成交单价还都保持在4万/㎡以上，最高可达4.95万/㎡；而正荣润峯10月房价已经拉胯，出现了该小区二手房入市以来的历史最低成交单价。
一套10月21日成交的高楼层126㎡3房，成交单价仅38421元/㎡。
虽然这不是正荣润峯第一套3字头房价成交房源，但却是正荣润峯成交单价最低的一套房源，相比2021年5月该小区最高72401元/㎡的成交单价，成功实现了腰斩
- 城南曾经的“抗跌王”小区，近期成交单价创新低
城南老城，夫子庙附近的皇册家园小区，去年年底因成交价格坚挺，曾被誉为南京二手房市场中的抗跌王。去年12月皇册家园二期成交单价高达5.6万+/㎡，甚至比2021年市场高峰期时还高。
然而今年9月皇册家园二期房价也开始拉胯，9月25日该小区一套91㎡中楼层2房，成交单价仅41091元/㎡，该房源不仅与2016年的皇册家园成交价格相近，并且也是今年以来，该小区成交价格倒数第二低的房源。
- 城中8万+/㎡金基头部豪宅，房价也撑不住了，创新低
位居秦淮区八宝东街的金基尚书里，以其一贯8万+/㎡的成交单价被誉为南京主城的豪宅二手房天花板，但如今该小区9月份成交单价也创造了历史新低。
9月17日金基尚书里成交一套中楼层143㎡4房，成交单价仅71888元/㎡，这个价格与小区今年的最低成交价仅差100元/㎡
金基尚书里最新成交房源
金基尚书里2020年历史最高成交单价
- 城北新玄武，标杆次新房小区中海玄武公馆成交价创历史新低
新玄武的次新房价格，在整个城北的二手房市场中独占鳌头，板块的三驾马车：中海玄武公馆、星河天赋、星河国际，曾经的成交价格都高达5.5万/㎡，优质房源价格甚至可以突破6万/㎡。
以中海玄武公馆为例，在2021年的市场高峰期，该小区D区的最高成交单价就达到了60069元/㎡。
然而就在10月份，中海玄武公馆A区成交一套150㎡低楼层4房房源，成交单价仅31800元/㎡，创造了整个中海玄武公馆的历史最低价格。
与此同时中海玄武公馆B、C、D三个分组团，10月份都有“3字头价格”成交房源出现。
- 雨核双雄，最新房源成交价格创历史新低
不看不知道，很多人对于雨核的二手房价格还停留在3万+的印象，然而实际上，雨核的两家标杆次新房最新成交价格已经低至2万+/㎡，创造了历史新低。
中海城南公馆10月20日成交一套131㎡低楼层4房，成交单价27869元/㎡，绝对的小区房价历史新低。
然而在10月中旬以前，中海城南公馆的成交价格还都保持在3万/㎡以上。
龙湖天钜同样如此，10月27日一套89㎡低楼层小3房，成交单价仅28911元/㎡
这套房源成为该小区二手房入市以来，成交单价倒数第二低。而10月中旬以前，龙湖天钜的成交单价都在3万/㎡以上。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。